앞으로 서대문사람들에 법률칼럼을 싣게 된 서태석 변호사입니다. 독자 여러분들에게 실생활에 도움이 될 수 있는 유용한 정보를 알려드리도록 노력하겠습니다.
이번에 소개해드릴 법률 정보는 다가구 임대차에 관한 것입니다. 보통 임대차계약을 체결할 때 건물 및 토지등기부등본을 발급받아서 근저당권이 설정된 채무액을 확인합니다.

이 과정에서 놓치지 말아야 할 것은 등기부에 나타나지 않는 임차보증금의 액수를 파악하는 것입니다. 만약 건물 및 토지에 대해 경매가 개시되어 낙찰될 경우 낙찰대금은 보통 시가에 비하여 낮은 금액으로 결정되므로, 선순위 근저당권의 피담보채무액 및 임차보증금채무액 등을 상세히 알아본 후 임대차계약체결 여부를 결정해야 합니다.

최근에 맡은 사건을 소개해드리자면 임대차계약체결 시 건물 및 토지의 시가는 4억 6000만 원으로 건물 및 토지에 대한 근저당권의 피담보채무액이 2억 4000만 원, 선순위 임차보증금 1억 3000만 원, 전세권이 설정된 전세금 6000만 원 등 합계 4억 3000만 원의 채무액이 있는 상태였습니다.
이런 상황에서 2명의 임차인이 임차보증금을 각 8000만 원, 3000만 원으로 임대차계약을 체결했는데 이후 건물 및 토지에 대하여 경매가 시작되어 낙찰됐지만 배당순위에서 밀려 한 푼도 보증금을 회수하지 못했습니다.

위 사안의 경우 임차인들이 법적 구제방안을 의뢰해 왔기에, 채무액이 지나치게 많음에도 불구하고 무리하게 임대차계약을 중개한 공인중개사의 과실을 문제 삼아 한국공인중개사협회 및 공인중개사를 상대로 하여 손해배상청구소송을 진행하고 있으며 좋은 결과가 있을 것으로 예상하고 있습니다.

임대차계약을 맺으려는 분은 이런 안타까운 일을 당하지 아니하도록 주의하여 반드시 임차건물 및 토지에 있는 채무액을 확인하여야 할 것입니다.

(문의 법무법인 서율 02 2603-7183)

글·서태석 변호사

<학력 및 약력>
현 법무법인 서율 대표 변호사
서울대학교 졸업
현대상선 근무
통일부 근무
대학기독간호사협회 법률자문위원
동서한방병원·동서병원 자문변호사
꽃집청년들 자문변호사
서울장애인부모회 고문변호사
서연중학교 운영위원
서대문사람들 자문위원