「모아주택」의 품질을 높이고 공공성을 확보하기 위해 지하주차장 설치 기준 등 세부 시설기준을 마련했다.
「모아타운」(소규모주택정비 관리지역)은 신축‧구축 건물이 혼재돼 있어 대규모 재개발이 어려운 10만㎡ 이내 노후 저층주거지를 하나의 그룹으로 묶어 대단지 아파트처럼 양질의 주택을 공급하고 지하주차장 등 다양한 편의시설을 확충하는 지역 단위 정비방식이다.

「모아타운」으로 지정되면 지역 내 이웃한 다가구‧다세대주택 필지 소유자들이 개별 필지를 모아서 블록 단위로 공동 개발하는 「모아주택」(소규모주택정비사업)을 추진할 수 있다.
「모아주택‧모아타운 심의기준」 주요 개선 내용은 ①모아주택 기준 충족시 가로주택정비사업 층수 완화 ②품질향상 및 공공성 확보를 위한 세부 시설기준 마련 ③주민 참여 확대를 위한 관리계획수립 주민제안 요건 및 세부 절차 마련이다.

2종 7층 지역에서 모아주택 기준을 충족하는 경우 공공기여 없이도 평균 13층, 최고층수 15층까지 층수를 완화할 수 있도록 심의 기준을 개선했다.
현재 제2종 7층 이하 일반주거지역에서 가로주택정비사업을 추진할 때 임대주택 건립계획을 포함하면 심의를 통해 7층에서 10층까지 완화할 수 있다. 공공기여시 최고 15층까지도 완화 가능한 규정은 있지만, 관련 기준이 없어 사실상 유명무실했다.

시는 작년 12월 「도시계획조례」 개정을 통해 제2종(7층이하)일반주거지역에서 「아파트」 건립시 공공기여 없이 평균 13층 이하로 층수 기준을 완화했지만, 「가로주택정비사업」의 경우 자체 심의기준을 통해 10층까지만 완화토록 되어있어 형평성에 대한 문제제기가 지속적으로 있어왔다.
시는 제2종 일반주거지역의 경우 하반기 조례 개정을 통해 현재 최고 15층인 층수 제한을 폐지할 계획이다. 이렇게 되면 제2종 일반주거지역에서 모아타운으로 지정하면 모아주택(가로주택정비사업) 건립시 가로대응형 배치와 창의적이고 입체적인 높이계획 수립이 가능해진다.

이와 관련해 시는 지난 5월11일 입법예고한 국토부가 「가로주택정비사업」의 활성화를 위해 층수 규제 폐지를 골자로 「빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법」 시행령 개정안이 시행 되는대로 조례 개정을 실시할 예정이다.
「모아주택」의 품질을 높이고 공공성을 확보하기 위해 ▲지하주차장 설치 기준 ▲가로 대응형 배치 ▲대지 안의 공지 활용방안 ▲가로 활성화 유도 ▲기존 가로체계 유지 등 세부 시설기준도 마련했다. 모아타운뿐 아니라 일반지역에서 가로주택정비사업을 추진할 경우에도 반영토록 했다.

시가 지난 2022년 1월 13일 발표한 모아주택은 『지하주차장 확보가 가능하도록 부지면적 1,500㎡ 이상의 블록단위 공동개발(소규모주택정비 방식)』로 추진토록만 되어 있어 구체적인 시설기준은 모호했다. 
먼저 지하에는 차량주차가 가능하도록 주차장을 만들고, 지상에는 녹지공간을 조성한다.  또 주변여건과 경관을 고려해 중정형, 복합형(저층+고층) 등 창의적이고 입체적인 배치가 가능하도록 기준을 제시한다.

가로활성화가 필요한 주요가로 부분은 대지안의 공지 또는 관리계획 수립시 설정한 건축후퇴선에 맞춰 건축물의 저층부(1층 이상)를 설치하고, 해당 공간에는 근린생활시설  또는 주민공동이용시설을 만든다.
보·차분리가 안된 협소한 도로부분에 접하는 대지안의 공지(2~3m)는 보행자의 안전과 편의성을 위해 보도로 조성한다.
아울러 주변 도로와의 연결 등 도시구조적인 기능에 지장이 없도록 공공보행통로 등의 계획을 수립할 계획이다.

모아주택 사업 추진을 희망하는 주민들이 모아타운 관리계획(안)을 마련해 관할 자치구에 제안할 수 있도록 신청 요건과 세부 절차도 마련했다.

하지만 난관들이 해소된 것은 아니다. 해당 사업을 추진중인 한 관계자는 『모아주택이란 3000평 이하의 재개발, 재건축을 소규모로 추진하다 취소된 지역이거나 가로주택, 자율주택 등 조합을 묶어 개발을 추진하는 사업을 의미한다. 』면서 단순히 주차장을 통과시킨다거나 하는 방법으로 각기 다른 조합을 통합해 모아주택으로 사업을 추진하기는 어려움이 있고, 조례등을 개정해 용적률을 상향하는 방안을 적극적으로 제시해야 할 것』이라고 조언했다.

모아타운 관리계획(안)을 마련해 제출할 수 있는 제안요건은 모아주택 사업시행을 위해 설립된 2개 이상 조합, 조합이 설립되지 않은 경우엔 사업 시행 예정지(2개소 이상) 각각의 대상 토지면적 2/3 이상 동의를 얻은 토지등소유자다.
모아타운 관리계획 수립 이전에 적정범위에 대해 전문가 사전 검토를 통해 수립 범위를 확정해 관리계획을 수립하고, 계획(안)이 마련되면 제안요건을 갖춘 주민이 자치구에 관리계획안을 제출하면 된다.

<자료제공 서울시>