홍은동 338번지 일대 2만3953㎡를 개발하게 될 홍은동 제2주택재건축정비사업조합(조합장 조재구·이하 홍은동조합)이 지난 5일자로 관리처분계획인가 고시를 받음으로써 서울시 단독주택재건축 1호사업지로서의 모범답안을 제시하고 있다.

더군다나 하루가 다르게 치솟고 있는 금리 부담을 줄이기 위해 시공사 선정당시 입주조건을 계약금, 중도금 분할상환없이 입주와 함께 전액 지급하도록 함으로써 원주민의 이주율을 최대한 낮추고 조합원의 부담을 줄이는 견인차를 마련해 타 조합의 모범이 돼 왔다.

 이미 관리처분총회를 마친 조합은 재건축 준비 초기부터 주민의 손으로 직접 지구단위계획을 세워 재건축사업을 추진해와 2년만에 사업시행인가를 받은데 이어 시공사 선정 10개월만에 관리처분인가를 얻는 경이로운 속도를 자랑하고 있다.

조합설립 동의서 징구율도 96%를 넘을 정도로 조합원들의 절대적인 지지와 조합에 대한 신뢰가 바탕이 돼 최근에는 지방이나 서울의 재건축조합이 벤치마킹을 하기 위한 문의가 쇄도하고 있다.
실제 대전 숭어리와 동작구 사당동 영아아파트 등에서 시공사 선정을 앞두고 자문을 구하기 위해 조재구 조합장을 찾아 출강해 줄것을 요청하기도 했다.

홍은동조합의 경우 조합원분양분 170세대와 임대주택 49세대를 포함 총 303세대가 지어질 예정이었으나 지난 7월 30일 서울시 조례변경에 따라 전체 개발면적의 10%까지는 노후도가 맞지 않아도 추가지정할 수 있게돼 현시점에서 노후도가 인정되는 추가지역을 포함, 총 1만1173㎡를 추가 변경해 사업변경총회를 거쳐 이주를 시작할 계획으로 있다.

추가지역이 포함될 경우 홍은동조합은 총면적 3만5126㎡에 기존 303세대에서 173세대가 늘어난 476세대를 짓게 되며 이중 조합원 분양분 273세대에 임대아파트 76세대를 제외한 127세대가 일반분양분으로 남게돼 사업성이 더욱 높아질 전망이다.
더군다나 용적률이 185% 이하에서 사업면적 확대를 통해 189%로 늘고 평균층수도 11층에서 18층까지 늘어날 수 있다는 희망적인 전망이 나오면서 조합원 부담을 더욱 줄일 수 있는 비례율도 늘것으로 예측되고 있다.

조합은 추석이 지난 9월말이나 10월초순경 사업변경총회를 열고 사업시행인가를 얻은 뒤 주민이주신청을 통해 내년 6월쯤 착공할 계획으로 있다.
특히 홍은동 조합 일대는 서부경전철역이 아파트 단지 바로 앞에 위치할 예정이어서 일반분양시 경우 교통편의 등의 이점이 최대한 반영될 전망이다.

Interview / 홍은동 제2주택재건축정비사업조합  조 재 구 조합장

사업면적 1만여㎡늘어, 명품 주거단지로 거듭나
“조합원 없으면 조합도 없다”명쾌한 운영방침 돋보여
계약금, 중도금 없이 입주시 분양금 정산, 조합 부담 줄여

서울시 단독주택재건축 1호사업지로 가장 모범적인 사업진행이 돋보이는 홍은동 제2주택재건축정비사업조합은 최근 서울시 조례개정을 통해 노후도가 맞지 않아 제외됐던 1만여㎡에 대한 추가변경사업계획을 통해 보다 품격높은 주거단지로의 도약을 꿈꾸고 있다. 준비기간부터 관리처분인가까지 채 3년도 되지 않은 조합의 경이적인 사업속도는 이미 전국의 벤치마킹 1호가 될 만큼 독보적이다. 『조합원이 없으면 조합도 없다』는 단순하고 명쾌한 명제아래 투명한 조합운영을 일궈나가고 있는 조재구 조합장을 만났다. <편집자주>    

<-조합설립 1년 만에 관리처분인가를 받은 홍은동 제2주택재건축정비사업조합 조재구 조합장은 특유의 꼼꼼함과 투명한 조합운영을 통해 조합원의 신뢰와 지지를 얻어냈다.   

□ 관리처분인가를 축하드린다. 애로점은 없었나?
■ 재건축은 감정평가사를 공개입찰을 통해 선정할 수 있어 관리처분 역시 주민의 동의를 얻어 진행, 무리없이 할 수 있었다. 우리마을은 주거1종지역이 85.9%나 되는 지역이었으나 사업을 진행하면서 2종으로 변경해 조합원들의 감정평가금액이 공시지가 보다 높게 나와 반발이 크지 않았다. 또 상가주택이 거의 없어 관리처분에 어려움은 없었다.

□ 면적이 확대될 계획인데 수익적인 측면은?
■ 우선 7월 30일 서울시 조례가 노후도가 맞지 않는 지역이더라도 토지 구획상 총 개발면적의 10% 범위내에서 추가로 확대할 수 있다고 발표되면서 현 시점에서 노후도가 되는 면적 포함 총 1만1173㎡(3000여평)을 추가로 지정할 수 있게됐다. 이에따라 조합원들에게 보다 많은 이익이 돌아갈 수 있도록 사업시행변경인가를 시에 요청, 현재 확정된 303세대보다 173세대 많은 476세대로 사업을 확대하고 용적률과 평균층수도 늘려 쾌적한 고품격 주거단지로의 상승을 꿈꾸고 있다. 사업이 계획대로 진행된다면 앞으로 서대문내 가장 살기 좋은 주거단지가 될 것임을 확신한다.

□ 최근 가장 모범적인 재건축사업지로 선정, 벤치마킹을 위해 찾는 조합이 많다고 들었는데?
■ 얼마전 대전 숭어리와 서울 동작구 사당동 영아아파트 등에서 사업자 선정을 앞두고 모범사례를 듣기위해 찾아왔다. 우리 조합은 운이 좋게도 조례가 개정될 때마다 찬스를 놓치지 않고 사업을 진행해 왔으며 사업진행에서 「보완」요청을 받지 않도록 완벽하게 계획을 세워 준비해 온 것이 빠른 사업의 비결이었던것 같다.  덕분에 시공사 선정에서도 조합원의 뜻을 100% 수용해 입주시 비용 전액을 지불하게 함으로써 계약과 중도금의 이자 비율을 줄일 수 있게된 점도 타 조합의 부러움을 산 것 같다. 이런 계약 조건때문에 우리마을의 원주민들은 타 지역보다 이주율이 낮을 것으로 보인다. 또 얼마전 8.21부동산 대책에 따라 조합원의 전매제한이 없어지면서 작은 땅을 가진 조합원이 입주권을 양도할 수 있게돼 조합원의 이익을 지켜줄 수 있게돼 기쁘다.

□ 앞으로의 계획은?
■ 현재 도정법상 재개발 재건축의 문제점은 작은평형을 가진 사람은 많은 돈을 내야 자신이 살던 곳을 떠나지 않고 살수 있다. 이렇다 보니 불만있는 주민이 생기고 또 주민의 불만이 커지면 개발이 지연돼 사업의 수익이 나빠지는 악순환이 거듭된다. 우리 조합은 이런일을 미연에 방지하기 위해 안건이 있을때마다 조합원과 함께 상의하고 반대가 없는 조합으로 운영해 와 무리없이 빠른진행을 할 수 있었다. 또 재건축은 세입자문제는 전적으로 집주인이 책임을 지도록 돼 있어 조합의 부담이 적다는 것도 이점으로 작용했다. 앞으로도 투명한 조합운영을 통해 마지막까지 가장 모범적 사업지로 기억될 수 있도록 노력하겠다.