5년간 재개발·재건축전문변호사로 활동중인 중원 종합법률사무소 김재철 대표변호사를 만나 관내 뉴타운재개발사업의 뜨거운 감자로 떠오르고 있는 공특법에 대한 의견과 재개발사업 활성화 방안에 대해 들어봤다.<편집자주>

□ 서대문구와의 인연을 소개해 달라.
■ 서대문구청과의 친분으로 서대문 내 재개발, 재건축 자문변호사를 해오다, 작년 구청 고문변호사 제의가 있어 이를 수락했다. 현재 가재울 뉴타운 1·3구역, 북아현 1-2, 1-3, 2구역, 홍은12구역, 13구역, 미미예식장 재건축 조합 자문변호사로 일하고 있다.

□ 재개발, 재건축 변호를 전문적으로 하게 된 계기는?
■ 아버님이 건설업에 종사했고, 나 또한 구 도심개발이 필요하다고 생각해서 5년 전부터 전문변호사로 활동했다. 지금은 「바른 재건축·재개발전국연합회」 5대 회장을 역임하고 있다.
서대문 뿐 아니라 가락시영아파트 단지, 잠실 시영상가, 잠실5단지 등 여러 곳에서 자문 변호사로 활동하고 있고, 주로 조합관리업무를 맡아서 하고 있다. 물론 조합은 정비업체가 있긴 하지만 법적인 실무에서 취약한 부분이 있어서 조합운영에 관해 상가대책문제라든지, 사업절차상 하자점검 등 소송을 미연에 방지할 수 있도록 하는 업무를 하고 있다.

□ 비대위와 세입자문제 등 여러가지 일이 있는데, 주로 조합 업무를 하는 특별한 이유가 있는가?
■ 그렇지 않다. 소위 조합에 반대하는 비대위에 대한 변호도 많이 했다. 서울 전역에 진행되고 있는 재개발, 재건축 사업 중에서 엉터리인 조합들도 많이 있다. 판단했을 때 비대위의 의견이 논리적이고 타당하다고 생각하면 조합에 반대하는 변호를 한다. 그것이 변호사로서의 사명감이라고 생각한다.
반면, 사명감 보다는 이익을 먼저 생각해 조합이 흔히 간과할 수 있는 상가조합원들을 앞세워 사업진행에 어려움을 주고, 승소금액의 일부를 리베이트로 챙기는 몰지각한 변호사들도 있다. 그런 변호사들은 양심상의 문제가 있다고 생각한다.

□ 현재 진행되고 있는 재개발·재건축 사업들을 평가한다면?
■ 더 이상 재개발·재건축으로 돈 버는 시대는 갔다. 그만큼 사업성이 악화된 것이 사실이다. 땅값과 집값, 원자재가격은 상승해 소득이 안 생기고 결국 조합원들의 부담금만 높아지는 것이다. 또 분양가상한제, 층고제한 등이 사업성의 악화를 초래하고 있어 결국, 재개발 사업을 못하는 상황이 올 수도 있을 것이다. 정부는 과도한 규제를 완화하는 등 유인책을 마련해야 한다.

□ 공특법 관련, 관내 뉴타운재개발사업이 어려움을 겪고 있다. 뉴타운사업을 공익개발로 보고 공특법을 준용하는 것이 타당한가?
■ 뉴타운재개발사업은 공공의 성격을 가지고 있지만 도로·교육·환경 등 기본적으로 정부가 지원해야 하는 사회기반시설을 지원 할 때 공익성을 가졌다고 할 수 있다.

현재 서대문 내에서는 조합원들이 현물을 투자해 기부체납 등으로 사회기반시설을 확충하고 있는 상황이다. 용적률을 높여주고 있다고 하지만 실질적으로 사업에 대한 부담은 조합원들이 하고 있다. 따라서 뉴타운재개발사업에 공특법의 잣대를 대려면 정부가 제 역할을 충실히 한후 조합에 합당한 분담을 요구해야 한다.

또, 법 해석에도 문제가 있다. 정비구역지정공람공고일을 기준으로 3개월 전부터 거주하고 있는 세입자들에 대해 거주이전비와 임대주택, 동산이전비를 지급하라고 명시돼 있는데 실질적으로 이를 알고 자택은 다른 곳에 두고 세입자로 들어와 살고 있는 사람들에게도 보상해야 하는가하는 점이다.

법령에 따른다면 여기저기 세입자로만 살다가 부를 창출하는 경우도 발생 할 소지가 있다.
법에서 말하고 있는 주거이전비와 영업손실보상금은 느닷없이 공익개발사업에 수용돼서 급하게 쫓겨나는 사람들에게 필요한 것이지 미리 공고하고 공람하는 절차를 거치는데 조합원들이 세입자의 생계까지 책임지라는 것은 과한 측면이 있다.

□ 이에 대한 대안은?
■ 재개발 사업의 취지는 취약주거지역을 민간사업자가 개발토록 하고 사업진행에 있어서 사회기반시설이라든지 문제가 생기는 부분을 정부가 지원을 통해 해결해 줌으로써 쾌적하고 살기 좋은 주거환경을 제공하는데 목적이 있다고 할 수 있다.

하지만 정부의 지원이 없어 막대한 분담금으로 재정착률이 낮아지고, 주택 소유자들은 피해를 보고 있는 현 재개발 방식은 잘 못됐다. 더구나 강남에 비해 개발해야 하는 곳이 더 많은 강북의 경우 사회기반시설이 열악해 재개발 사업이 더 힘들다고 할 수 있다.

현재 적용되고 있는 공특법을 재개정을 통해 완화시킬 필요가 있다. 뉴타운사업지구는 그나마 구역이 넓기 때문에 사업성이 소규모에 비해 떨어지진 않지만, 이대로라면 소규모 지역의 재개발 사업은 엄두도 내지 못한다. 따라서 소규모 사업장에 대한 지원책도 마련돼야 한다.
무엇보다도 재개발사업을 유도하기 위해서는 정부가 당연히 해야 하는 사회기반시설 확충을 지원해야 할 것이다.