서울시가 지난 1월 뉴타운ㆍ재개발 수습방안을 발표한 지 9개월 만에 뉴타운ㆍ재개발 지속 여부를 판단하기 위한 실태조사를 마친 구역이 지난 10월 처음으로 나왔다.
전체 조사 대상 8개 구역의 평균 사업성은 67%로, 상당수 사업성이 떨어지는 것으로 나타났다.
서울시는 추진위원회나 조합 등 사업 추진주체가 없어 답보 상태에 놓인 8개 뉴타운ㆍ재개발 구역의 실태조사를 끝내고 주민 의견을 수렴했다.

대상지였던 강동구 천호동 362-67번지, 은평구 증산동 185-2번지, 도봉구 창동 521-16번지, 성북구 정릉동 716-8번지, 중랑구 묵동 177-4번지, 광진구 화양동 132-29번지, 동작구 신대방동 363번지, 금천구 시흥동 905-64번지 등 8개 구역 중 7개 구역은 구역해제를, 천호동635-67번지 일대 1개 구역은 사업을 계속 추진하는 것으로 결정됐다.

서울시는 지난해 추진주체가 없는 266개 정비예정구역(존치정비구역) 중 163곳을 1차 실태조사 대상으로 분류, 이 중 주민 민원 등으로 조사가 시급한 28곳을 우선 조사한 결과, 토지 99㎡(30평)짜리 주택을 가진 사람들이 112㎡(34평) 짜리 아파트를 분양받을 경우 8개 구역의 평균 개별 분담금은 1억2287만원으로 조사됐다.

8개 구역의 평균 종전 자산가치는 3.3㎡당 1361만원, 기준가액은 8개 구역 평균 비례율 67%를 곱한 3.3㎡당 912만원으로, 3.3㎡당 449만원 낮아진 것.
그나마 8개 구역 중 4개 구역은 평균에도 못 미치는 것으로 분석됐다.
서울시 주거재생정책담당관은 『비례율은 흔히 말하는 「사업성」으로 100% 이상이면 수익이 있고, 80∼90%대면 사업성이 있다고 보고 사업을 추진한다』며 『비례율 평균 67%는 사업성이 떨어진다는 의미』라고 설명했다.

이번에 실태조사를 마친 8개 구역의 구청장은 산정된 추정분담금을 해당 토지 등 소유자에게 제공하고, 정비(예정)구역 해제 여부를 묻는 의견 청취 절차를 거치게 된다.
제공되는 추정분담금은 본인이 실제 부담하게 되는 개별 분담금이 아닌 그 중간값인 표본지 정보가 제공된다.

한편 이같은 서울시의 실태조사가 활기를 띠고 있는 가운데 각 조합규모별로 실태 조사시 지원되는 비용으로는 약식감정이 이뤄질 수 밖에 없어 객관적인 분담금 내역을 파악할 수 없고 오히려 혼란을 가중시킬 수 있다는 우려도 나오고 있다. 전문가들은 이같은 오류를 범하지 않기 위해서는 각 조합별로 분담금 내역을 조사하기 보다는 서울시가 전체적인 분담금 및 사업비 추정내역을 조사해야 한다고 권고하고 있다.

조합별 추정분담금 산정시 관리처분 감정평가에 가까워야
추정분담금 개별조사, 약식감정 투명성 우려

지난해 경기도는 경기도 관내 뉴타운과 그 밖의 개별법(도정법등)에 의한 정비구역을 포함하여  180개 구역에 대한 추정분담금 정보 시스템 ( GRES )을 구축해 정비사업의 초기 단계에서 개략적인 분담금을 추정, 토지등소유자에게는 합리적인 의사결정을 위한 참고자료를 제공하고 있다. 이 시스템을 주도적으로 만든  중앙감정평가 법인은 경기도 관내 13만4000여 세대의 종전자산가 추정, 17만여 세대 종후자산가 추정, 사업비 자동산정 프로그램을 구축한 추정분담금과 관련된 업계 최고의 노하우를 가진 기업으로 주목받고 있다.

중앙감정평가법인 류상동 대표는 『2013년2월2일부터 시행되는 도시정비법 제 16조 제 6항에 근거하여 추진위는 조합설립에 필요한 동의를 받기 전에 반드시 추정분담금 등의 정보를 토지등소유자에게 알려야 하며, 이를 몰라서 누락한 경우나 고의적으로 회피한 경우는 행정처분 등 사업진행상 어려움을 겪게 될 것』이라고 단언하고 있다. 또 『도시정비법 개정에 따라 정비사업 조합설립추진위 운영규정도 개정돼(별표 5조) 추진위는 추정분담금 산정을 위해 필요한 경우 감정평가업자를 선정 할 수 있는 권리가 생겼으므로 사업초기부터 이를 잘 대비하는 것이 중요하다』고 덧붙인다.
뿐만아니라 현재의 개략적인 종전자산평가방법 으로는 추정분담금 신뢰도에 한계가 있으므로 관리처분 감정평가에 가까운 감정평가방법으로 토지등소유자의 재산권을 평가하여야 하는 것이 추후의 혼란을 막을 수 있다고 조언한다.

류 대표는 이를 위해 『서울시도 전체적인 추정분담금 예측 시스템 구축을 위한 예산을 확보해 개발사업지의 실태조사에 투명성을 확보해야 한다』고 주장한다.
올해 서대문 관내에서 실태조사를 실시하는 곳은 5곳, 서울시로부터 1억 3000만원의 실태조사 예산이 반영된다. 조합당 3000만원에 못 미치는 금액이다.
서울시에서는 경기도의 GRES시스템을 클린업 시스템과 유사하게 진행됐다고는 하지만 자치단체가 공신력을 갖고 추정분담금 내역을 조사한 것과 조합별로 약식감정을 통해 공개한 자료와는 신뢰도 면에서 차이를 보일 수 있다.

서울시도 조합별 약식감정 실태조사 아닌, 전체적인 시스템 구축 필요

서울시가 보다 투명하고 정밀한 조합원별(토지등소유자) 분담금 내역을 공개하고자 한다면 현재의 약식감정평가방법으로는 부족하고 전수조사에 가까운 감정평가방법을 조합설립 전에 각 정비사업구역별로 실시하게끔 충분한 예산을 확보한 후 각 구역별 사업성을 충분히 예측한 후 이를 반영해 인허가 절차를 진행 해야 할 것이다. 이러한 방법만이 현재의 정비사업구역 출구전략의 가장 큰 문제인 매몰비용 부담문제를 해결 할 수 있을 것으로 보인다.